당산 코인노래방, 2억 권리금에 홀린 그들의 착각과 현실.

내가 겪었던 일 중 하나다. 재작년, 당산역 인근 상가 건물에 권리금 2억을 주고 들어간 코인노래방 케이스를 지켜본 적이 있다. 매도자 측은 나름의 매출 증빙 자료를 들이밀며 '이 정도면 남는 장사'라 설득했고, 매수자는 그걸 그대로 믿고 덥석 물었다. 나는 그저 옆에서 팝콘이나 씹으며 그들이 가져온 서류 뭉치를 훑어볼 뿐이었다. 내 눈에는 이미 답이 나와 있었다.

## 매출원가율, 숫자가 말하는 진실

일단 그들이 가져온 ‘실거래 내역서’라는 걸 봐라. 매출은 특정 시간대에 몰려 있었고, 그마저도 할인 프로모션이 대부분이었다. 코인노래방의 핵심은 결국 회전율과 객단가인데, 이 집은 객단가가 바닥이었다. 내가 당시 분석했던 자료 기준, 룸 15개 규모의 당산 코인노래방이 2억 권리금을 정당화하려면 월 최소 순수익 1,000만원 이상은 나와야 했다. 그러나 이 가게의 실제 원가 구조는 전혀 달랐다.

월세 500만원, 관리비 120만원(VAT 별도), 여기에 전기료와 수도료만 해도 여름철 피크엔 150만원을 넘어섰다. 특히 코인노래방은 TJ Media S70L 같은 고사양 기기들이 돌아가고, 각 룸의 개별 냉난방까지 합쳐지면 상업용 전기 요금은 폭등한다. 여기에 한국음악저작권협회(KOMCA)와 한국영상저작권협회(KCC)에 내는 저작권료도 룸당 월 1만원 수준으로, 15개 룸이면 15만원이다. 이건 기본이다.

## 보이지 않는 비용과 마진율의 착시

진짜 문제는 감가상각과 유지보수 비용이었다. TJ Media S70L 기기 15대, Shure Beta 58A 마이크 30개, 그리고 앰프 및 스피커 시스템 등 초기 투자 비용이 대략 8천만원을 넘었다. 이걸 5년으로 나누면 월 130만원 이상의 감가상각비가 발생한다. 매수자는 이걸 비용으로 제대로 계산하지 않았다. 키오스크 결제 시스템(K.O.N 모델)의 VAN 수수료 2.2%도 무시할 수 없는 고정 지출이다.

결국, 모든 고정비와 변동비를 합산하면 월 최소 900만원 가까이 지출되는 구조였다. 당시 매수자가 예상했던 월 매출 2천만원을 가정해도, 순수익은 고작 300만원 수준이었다. 이 300만원으로 2억 권리금을 회수하려면 5년 반이 넘게 걸리는 계산이 나온다. 그것도 매출이 꾸준하다는 가정 하에 말이다. 이건 사업이 아니라 그냥 돈을 묻어버리는 행위였다.

## 결론: 팩트는 항상 냉정하다

그들은 결국 1년도 못 버티고 가게를 내놨다. 권리금은 절반도 못 건지고 철수했다. 내가 봤을 땐 당연한 수순이었다. 임대차 계약 전문가로서 수많은 권리금 계약서를 봤지만, 대부분의 매수자들은 장밋빛 전망만 보고 원가 구조를 제대로 파고들지 않는다. 특히 코인노래방 같은 룸 단위 서비스업은 겉보기엔 현금 장사 같지만, 실제 마진율은 생각보다 훨씬 박하다. 팩트는 언제나 감정 없이 냉정하게 숫자를 말해준다. 여러분도 혹시 모르고 뛰어든다면, 이 정도로 무식하게 당할 수 있다는 얘기다.